くりはら塗装では、マンションやアパートの外壁塗装も行っています。
アパートのオーナーさんからは「部屋のリフォームはわかるけれど、外壁塗装って必要かな？」とか「外壁を塗り替える時期がよくわからない」と言われたりします。
今回はアパートやマンションを維持していくための大切なポイントとして外壁塗装の「時期」ついてみていきたいと思います。
マンションやアパートで時期によって金額は変わる？
建物は年数が経過すると当たり前ですが劣化していきます。外壁塗装はマンションやアパートなどの外壁の材質や既存の塗装の種類などでも耐用年数が変わってきますが、劣化状況によって適切なメンテナンス時期の見極めが必要です。
メンテナンスの「時期がわからない」「劣化状況などの見極めができない」という方は、塗装業者や建設会社などの専門家に診断をしてもらうのがおすすめです。
外壁の劣化が進んでいない場合は塗り替え工事だけで済みますが、ひび割れ（クラック）などが起こっている場合は、補修費用が掛かってしまいます。外壁の劣化が進む前に外壁塗装工事を行うほうが費用は安くなります。
実際に塗装する前段階でクラックなどの補修箇所が多い場合（劣化が進んでいる）には予想よりも補修に工数がかかり、費用が高くなってしまうこともあります。
また、外壁塗装は天候などに左右されます。塗料が乾きにくい梅雨の時期などは工期が伸びる場合もあります。一戸建てなどの場合は、工期が数日伸びても費用は変わりませんが、マンションなどの場合は、1週間、2週間と工期が伸びると費用が高くなってしまう場合があります。
塗装工事の見積もりを取るときに、修繕が必要かどうか確認しておいたり、雨などで工期がずれ込んだ場合なども確認しておくとよいでしょう。梅雨の時期はなるべく避け、見積もり時に事前確認することで、無駄を省いて、工事金額も抑えることができます。
症状でみる外壁塗装のタイミング
劣化診断をしなくても、いくつかの症状が見られたら外壁塗装の塗り替えのタイミングといえますので一定の目安にできます。サインを見つけたら慌てずにアパートやマンション全体での費用対効果を考えることも大事です。
また、マンションやアパートのオーナーではなく、住民としてアパートやマンションに住んでいて、気づいたことや心不安に思う事があると思います。最近ではこのようなご相談を受けることが多くなってきました。
「バルコニーの天井（塗装部分）にひび割れを見つけて雨漏りしないか心配」
「洗濯金物のサビがひどく塗装がずいぶん剥がれてきているけれど大丈夫？」
「外壁の一部に亀裂が入っている箇所があるけれどこのままにしておいても建物は痛まないの？」
自分の部屋だけではなく他の部屋やアパートやマンション全体で劣化が進行していることもあるので、アパートの場合には大家さんや不動産会社に、マンションの場合は管理組合などに相談しておきましょう。
マンションによっては専有部分でも、マンション全体で補修したり交換したりすることもありますので、自分で塗装や交換をした後でマンション全体で塗り替えをすることになったという事例も耳にしますので、気になることは早めに管理組合に相談をしておくということは大切です。
外壁の修繕のチェックポイント
- 塗装が剥がれたり、ふくれたりしてきている。
- クラックが発生したら、雨漏りの原因にもなります。
- 外壁を触った時に、手に白い粉が付着したら塗装をするサインといわれています。この現象が起こると防水性がなく、さらに劣化が進むと修理費用がかかる事があります。
- コケや藻（バクテリア）などが発生したら見栄えも悪く、塗料の劣化が進むことがあります。
- 鉄部のサビが進んできたら塗り替えのサインです。金属は塗装が剝げるとサビやすくなるのでひどくなる前のメンテナンスが必要です。
長期的にみて長持ちする外壁塗装の時期とは？
マンションやアパートは外観などの劣化が進んでいくと、周辺と比べた時に競争力が低下していきます。見たのが「ボロい」と空室は増えますし、家賃も抑えざるを得ません。
そうならないためには適切な時期に適切なメンテナンスが必要です。
RC造の外壁は10～15年が修繕の目安と言われています。外壁の劣化状況は外的要因に影響を受けますので、築10年目くらいから、メンテナンスの時期を考えるとよいでしょう。上記のチェックポイントが目立ってくる前に塗装工事に入ることが理想です。
マンションやアパートなどで補修ができない状態になるまで放っておいたり、補修費が割高になるような時期にメンテナンスをすることにならないように、特に2000年代前半に建てられた住宅などでまだ外壁の補修や塗装工事を実施していない場合は、賢くメンテナンスをしていきましょう。
定期点検と修繕計画・修繕費用の積み立ても大切
適切な時期にメンテナンスを行うのは、外壁に限ったことではありません。ベランダや階段、廊下といった共有部分、給排水管や浴室設備など、それぞれメンテナンスのサイクルが違います。
「点検チェックシート」や「長期修繕計画」を作って、中長期的な視野で考えていくとよいでしょう。
さらに、マンションやアパートの外壁塗装や修繕には多額の費用が掛かりますので、修繕計画に合わせて、メンテナンスの費用を積み立てておくことも大切です。「資金的に余裕がない」状態で放置しておくと、マイナスのスパイラルに入ってしまうので、修繕費用が不足するようであれば、金融機関などからの融資を検討することも重要です。
